La pressione crescente per quanto riguarda i costi obbliga proprietari e operatori di edifici nel settore pubblico e privato alla ricerca di possibili riduzioni dei costi nella gestione degli edifici. La Gestione Tecnica dell’edificio può aiutare a ridurre i costi in modo duraturo. Si tratta di uno strumento completo che rende costantemente disponibili le apparecchiature tecniche degli edifici, per mantenerle funzionali e flessibili rispetto alle mutevoli esigenze organizzative, facilitando così una migliore gestione. In questo modo è possibile un utilizzo ottimale che aumenta la redditività di un immobile.
L’automazione dell’edificio (BA) comprende da un lato la tecnologia di comando, misura e regolazione (CMR) e dall’altro lato i sistemi di controllo e strumentazione centralizzati.
L’automazione dell’edificio ha il compito di automatizzare i processi tecnici nell’ambito dell’edificio. Pertanto, l’impianto completo comprendente l’automazione dei locali, il sistema di misura M-bus e i sistemi di riscaldamento, ventilazione, aria condizionata e allarme sono collegati in rete a livello di gestione con dei potenti computer (Figura 8.2.2.1) in cui sono archiviati i dati. La conservazione a lungo termine dei dati permette di valutare il consumo di energia e la regolazione degli impianti dell’edificio. A livello automazione si trovano i veri e propri dispositivi di controllo. Sempre più spesso vengono utilizzate le stazioni DDC (direct digital control). Esse implementano per mezzo di un software le funzioni di commutazione e controllo. Al livello automazione sono gestiti anche tutti i tipi di funzionamento, i parametri di regolazione, i valori desiderati, i tempi di commutazione, i valori limite per gli allarmi e il relativo software. Al livello più basso, cioè al livello campo, si trovano gli apparecchi di campo, come attuatori e sensori. Questi rappresentano l’interfaccia tra le funzioni di comando e regolazione e il processo. Gli attuatori trasformano un segnale elettrico in un’altra grandezza fisica (motori, valvole, ecc. ), mentre i sensori trasformano una grandezza fisica in un segnale elettrico (sensore di temperatura, interruttore di fine corsa, ecc. ). A causa del collegamento in rete delle stazioni DDC e dell’integrazione nei sistemi per la supervisione dell’edificio ad esse collegate, l’intero sistema risulta esposto ai disturbi causati da correnti di fulmine e sovratensioni. Se questo causa un guasto di tutto il sistema di controllo dell’illuminazione, dell’aria condizionata o del riscaldamento, questo problema non è solo causa primaria dei costi per le attrezzature, ma comporta anche costi elevati dovuti alle conseguenze di questo errore di sistema. Possono ad esempio determinarsi significativi incrementi di costi dell’energia, dal momento che non possono più essere analizzati e ottimizzati i carichi di punta per effetto dei guasti dell’elettronica di comando. Se nell’automazione dell’edificio sono integrati i processi di produzione, i guasti sull’automazione dell’edificio possono portare a perdite di produzione e quindi anche a perdite economiche consistenti. Per garantire la continuità di servizio del sistema, sono necessarie misure di protezione orientate al rischio da controllare.
